内容摘要：本文根据2014年广东房地产开发投资与商品房销售市场的走势，分析了其运行特点和应关注的问题，对当前房地产市场形势做出判断，并对未来市场趋势进行预测。

 

　　关键词：房地产开发投资  商品房销售  分析

 

　　2014年，广东房地产开发投资平稳增长，开发企业资金状况不容乐观。商品房销售市场延续了2013年底回落走势，但随着下半年限购限贷松绑和央行降息等政策出台，销售面积降幅年内连续4月收窄，市场筑底企稳态势显现。

　　一、运行特点

　　（一）房地产开发投资平稳增长

　　2014年，广东房地产开发完成投资7638.45亿元，同比增长17.7%，增幅比前三季度和上半年小幅回落1.1个百分点（见图1）。房地产开发投资额占固定资产投资的29.5%，比去上年同期高1.1个百分点，增幅比固定资产投资高1.8个百分点。

 

图1   2014年广东房地产开发投资走势图

 

　　 

　　从全国范围看，广东房地产开发投资额居全国第二位。2014年，广东房地产开发投资额小于江苏，但大于浙江和山东；广东房地产开发投资增幅在全国居第九位，比全国和江苏分别高7.2个和3.9个百分点，在全国和东部地区都处于较快水平（见表1）。

 

表1  2014年全国主要省市房地产开发投资情况

 

　　按构成分，土地购置费增幅较快。2014年，广东房地产开发投资中建筑工程投资同比增长11.9%；安装工程投资增长20.1%；设备工器具购置费增长19.2%；其他费用增长32.1%，其中土地购置费大幅增长62.1%，比去上年同期高36.2个百分点。

　　按类型分，非住宅投资高速增长。2014年，广东房地产开发投资中商品住宅投资增长14.2%；办公楼投资增长40.7%，商业营业用房投资增长33.9%，分别比住宅投资高26.5个和19.7个百分点；其他投资增长9.7%。

　　按区域分，东翼和山区增幅较快。2014年，珠三角地区开发投资增长17.4%，其中珠海市增长42.5%；东翼和山区分别增长24.9%和19.6%，其中汕头市和梅州市分别增长37.4%和66.6%；西翼增长14.3%。

　　（二）开发企业资金状况趋紧张

　　2014年，广东房地产开发企业本年到位资金小计11326.60亿元，增长8.2%，增幅比去年同期上年回落24.1个百分点，开发企业本年到位资金与完成投资比也由去上年的1.61:1下滑至1.48:1。其中，国内贷款增长13.5%，增幅比去年同期上年回落28.7个百分点；自筹资金3705.57亿元，增长32.4%；其他资金来源中的定金及预付款下降12.7%，个人按揭贷款增长4.0%，增幅分别比上年同期大幅回落55.5个和27.5个百分点。

　　(三)商品房销售降幅企稳收窄

　　2014年，广东商品房销售市场延续了2013年底的回落走势，但在限购限贷陆续松绑和央行降息等政策出台后，市场有筑底企稳趋势，商品房销售面积降幅自9月起连续4个月呈收窄态势（见图2）。2014年，广东商品房销售面积9315.76万平方米，同比下降5.3%，降幅比前三季度收窄5.1个百分点，但仍比去年同期上年增幅低29.8个百分点；商品房销售额8461.84亿元，下降5.4%，降幅比前三季度收窄5.4个百分点。其中，商品住宅销售面积下降7.6%，销售额下降6.9%，分别比前三季度收窄5.1个和6.6个百分点。

 

图2  2014年广东商品房销售情况走势图

　　 

　　从全国范围看，广东商品房销售面积和销售额总量分别居全国第二位和第一位，市场形势好于江苏和山东。2014年，广东商品房销售面积比江苏少531.07万平方米，但降幅比江苏窄8.7个百分点；商品房销售额比江苏多1563.42亿元，销售额降幅也比江苏窄7.4个百分点（见表2）。

 

表2  2014年全国主要省市商品房销售情况

地区	销售面积 （万平方米）	同比增长 （%）	销售额 （亿元）	同比增长（%）
全国总计	120648.54	-7.6	76292.41	-6.3
广    东	9315.76	-5.3	8461.84	-5.4
山    东	9180.12	-11.1	4879.66	-6.4
江    苏	9846.84	-14.0	6898.42	-12.8
浙    江	4676.83	-4.3	4923.00	-8.8
上    海	2084.66	-12.5	3499.53	-10.5

 

　　按区域分，珠三角地区商品房销售面积同比下降6.5%，降幅比前三季度收窄6.9个百分点，其中佛山、珠海和肇庆三市分别增长12.8%、2.0%和6.2%，全年实现正增长；广州和深圳分别下降9.4%和9.5%，降幅已收窄至个位数；东莞和中山降幅分别比前三季度收窄10.3个和13.0个百分点。东翼销售面积增长2.5%；西翼和山区销售面积分别下降5.6%和1.0%。

　　 (四)销售均价增长势头初步抑制

　　广东商品房销售均价增长势头初步得到抑制。2014年，广东商品房平均销售价格为每平方米9083元，比前三季度回落168元，同比上年下降0.1%（见图3），增幅比去年同期上年低12.2个百分点。其中商品住宅均价为每平方米8526元，比前三季度回落49元，增长0.7%。

 

图3  2014年以来广东商品房销售均价走势图

 

　　 

　　根据澳门新濠影汇公布的70个大中城市住宅价格指数，广州新建商品住宅价格同比增幅呈高位逐月回落走势，但深圳在大幅回落的基础上有所企稳（见图4）。12月，广州新建商品住宅价格同比下降4.8%，降幅持续扩大，深圳下降1.3%，降幅略有收窄；12月，广州新建商品住宅价格环比下降0.2%，深圳环比增长1.2%，自5月下降后再次正增长。

 

图4  2013年以来广深新建商品住宅价格指数走势图

 

　　二、关注问题

　　（一）需要关注开发投资结构变化

　　2014年，广东房地产开发投资增幅虽然全年保持稳定增长，比上年仅回落4.1个百分点，但主要是依赖往年购置土地分期支付的土地购置费高速增长所拉动，占开发投资七成的建安工程投资增幅却呈回落态势。2014年，广东房地产开发投资中建安工程投资仅增长12.8%，比上年同期回落13.4个百分点，建安工程占比同比回落3.1个百分点，而土地购置费大幅增长62.1%，占比大幅上升5.7个百分点。

　　（二）需要关注部分先行指标下降

　　今年以来，受销售回落和资金趋紧等因素影响，部分开发企业开发意愿不强，广东房地产市场中企业本年购置土地面积和新开工面积等先行指标同比大幅回落。2014年，广东房地产开发企业本年购置土地面积同比下降13.1%，比上年同期大幅回落37.8个百分点；开发企业新开工面积下降6.2%，比上年同期大幅回落40.6个百分点。先行指标的大幅回落，影响房地产开发投资后劲，对商品房的后市持续供给产生消极影响，不利于市场的平稳健康运行。

　　（三）需要关注开发企业库存压力

　　从2013年下半年开始，随着销售市场的逐步降温，商品房待售面积逐步增加，开发企业库存压力凸显。2014年末，广东商品房待售面积5467.99万平方米，比2013年末增加998.46万平方米，同比增长22.3%。按类型分，住宅待售面积占比64.8%，增长24.6%，其中90平方米以下占比19.5%，增长25.4%，144平方米以上占比36.8%，增长15.6%；办公楼待售面积下降4.5%，商业营业用房待售面积增长16.9%。按待售时间分，1年以内待售面积占比38.3%，增长26.8%；1-3年待售面积占比53.2%，增长21.7%。

　　开发企业库存的大幅增长，既是社会资源的闲置浪费，无法满足广大居民的住房需求，又不利于开发企业销售资金的快速回笼，对企业资金流转形成巨大压力。针对库存高企的现状，二三线高库存城市的开发企业，应审时度势，采取促销优惠等多种措施，加速去化进程，同时根据市场形势合理掌控开发规模，调研市场需求积极调整产品开发结构，减小企业经营风险。

　　三、形势判断与趋势分析

　　（一）形势判断

　　一是房地产市场回落是市场高速发展后的正常调整。本轮房地产市场调整是宏观经济增幅放缓、调控政策持续作用、信贷政策收紧等多因素作用，由市场内部供求关系主导的自主消化调整过程，也是房地产市场在2013年高速增长、需求集中释放后的一次正常回调。2014年广东商品房销售面积达到9315.76万平方米，虽然比2013年的历史最高水平有所回落，但仍处于历史第二高位，与2012年和2011年相比，增幅高达17.9%和25.4%。从历史上看，广东房地产市场在2007年和2009年大幅增长后，都出现了不同程度的回调（见图5）。

 

图5  近年来广东商品房销售面积

 

　　二是房地产市场调整短期内对宏观经济产生一定压力。2014年，广东省房地产业实现增加值4415.95亿元，同比增长4.6%，增幅比上年同期回落6.6个百分点，广东房地产业增加值占广东第三产业增加值的13.3%，比上年同期回落0.9个百分点。但从长期来看，房地产市场的调整对于房地产行业风险释放和宏观经济的健康发展都具有积极意义。

　　三是下半年的调控政策加速了市场的筑底企稳。近期房地产市场的一系列政策调整以及央行降息等政策，对于提振市场信心、改变购房者观望情绪、释放改善性住房需求、降低居民购房成本和缓解开发企业融资压力都具有积极意义，短期内对市场具有刺激作用，有助于房地产市场的企稳恢复。从三季度开始，限购政策松绑的佛山市销售面积由负转正，佛山和珠海两市全年销售面积保持正增长，全省以及珠三角地区的多个地市商品房销售面积降幅逐步收窄，房地产市场筑底企稳态势显现。

　　（二）趋势预测

　　从长期来看，由于宏观经济难以持续高速增长，市场库存仍处于高位，刺激政策边际效用递减，房地产投资收益预期改变，以及不动产登记制度等房地产长效调控机制的建立，商品房的投资属性逐步弱化，供求关系成为主导市场的关键因素，居民购房消费更加理性，房地产市场的“黄金时代”或已结束，进入中低速增长和分化调整的“新常态”。

　　综合预测，虽然房地产开发投资仍然受到粤东西北加速发展和城镇化进程的提振作用，但由于本年土地成交面积和新开工面积等先行指标呈负增长，预计2015年广东房地产开发投资增幅会略有放缓。随着房地产市场进入新常态，区域之间的分化调整更加显著，需求较大的一线城市，在市场调整后成交逐步趋于稳定，保持低速增长，二、三线城市由于供需关系缓和面临较大的去库存压力，尤其是部分供过于求的城市将维持较长调整时间，综合预计2015年全省形势会略有好转，商品房销售面积维持低速增长态势。

　　                             

 

 

                                                                                     供稿单位：投资处

　　                                                                                 撰    稿：田  明