内容摘要：本文分析了2015年一季度广东房地产开发投资和商品房销售市场的运行情况及特点，论述了应重点关注的一些问题，并对全年房地产市场的走势进行了判断和预测。

 

　　关键词: 房地产开发投资  分析

 

　　2015年一季度，广东房地产开发投资平稳增长，开发企业资金到位紧张状况有所缓解，开发企业施工规模保持稳定。近期，国家出台多项促进房地产市场平稳发展的调控政策，政策效应逐步显现，销售市场复苏势头明显，商品房销售面积同比下降势头初步得到扭转。

　　一、运行特点

　　（一）房地产开发投资平稳增长。

　　一季度，广东房地产开发企业共完成投资1548.59亿元，同比增长20.8%，增幅分别比上年同期和2014年提高4.8个和3.1个百分点，比固定资产投资增幅高3.0个百分点（见图1）。房地产开发投资额占固定资产投资额的34.3%，比上年同期提高0.9个百分点。

　　

图1   2015年一季度广东房地产开发投资走势图

 

　　 

　　从全国范围看，一季度广东房地产开发投资总量超过浙江居全国第二位，比上年同期提高一位，比江苏少298.00亿元。一季度广东房地产开发投资增幅在东部地区仅低于北京市，分别比江苏、浙江和山东高16.4个、10.0个和20.0个百分点，也比全国增幅高12.3个百分点。

　　按构成分，建安工程投资增幅回升显著。一季度，广东房地产开发投资建筑工程投资1047.63亿元，同比增长16.2%，安装工程投资148.39亿元，增长24.6%，增幅分别比上年同期提高1.6个和5.7个百分点；其他费用中的土地购置费205.81亿元，增长38.3%，增幅比上年同期回落31.7个百分点。

　　按类型分，商品住宅投资增幅提高明显。一季度，广东房地产开发投资中商品住宅开发投资增长22.5%，比上年同期提高12.0个百分点，其中90平方米以下住宅增长65.7%，比上年同期提高50.4个百分点；办公楼投资和商业营业用房投资增长32.6%和13.6%，分别比上年同期回落25.8和25.6个百分点。

　　按区域分，东翼和山区开发投资大幅回升。一季度，珠三角地区房地产开发投资同比增长18.7%，增幅比上年同期提高2.2个百分点；东翼和山区开发投资增长32.7%和38.4%，增幅分别比上年同期大幅提高22.1个和22.5个百分点；西翼开发投资增长20.1%，增幅比上年同期提高9.3个百分点。

　　（二）开发企业资金紧张状况有所缓解。

　　受近期央行降准降息政策影响，资本市场资金面相对宽松，同时销售市场形势好转，销售资金快速回笼，开发企业资金状况逐步好转。一季度，广东房地产开发企业本年到位资金小计2996.10亿元，同比增长20.0%，增幅比2014年提高11.8百分点。其中，国内贷款增长17.7%，增幅比2014年提高4.2个百分点；其他资金来源增长18.3%，其中定金及预收款和个人按揭贷款增长13.4%和21.1%，增幅分别比2014年提高26.1个和17.1个百分点。

　　（三）开发企业施工规模保持稳定。

　　伴随开发投资稳定增长和销售形势的逐步回暖，广东房地产开发企业施工规模保持稳定，尤其是其中的新开工面积增长势头良好。2015年一季度，广东房地产开发企业施工面积达46450.58万平方米，同比增长14.8%，其中新开工面积2422.91万平方米，增长15.3%，分别比2014年上半年和2014全年提高了38.2个和21.5个百分点，保持了良好的增长势头。

　　（四）商品房销售市场复苏势头明显。

　　近期，国家出台了多项促进房地产市场平稳发展的调控政策，政策效应逐步显现，销售市场复苏势头明显，商品房销售面积增速自2014年本轮调整以来首度转正。一季度，广东商品房销售面积1720.69万平方米，同比增长4.1%，增幅比上年同期和2014年分别提高12.3个和9.4个百分点；商品房销售额1571.43亿元，增长3.4%，增幅比上年同期和2014年分别提高8.9个和8.8个百分点（见图2）。

　　

图2   2015年一季度广东商品房销售走势图

　　 

　　从全国范围看，一季度广东商品房销售面积居全国第二位，与江苏差距缩小，比江苏少110.34万平方米，回升势头强于江苏和山东，增幅分别比江苏和山东高11.6个和18.5个百分点，比全国增幅高13.3个百分点；广东商品房销售额居全国第一位，销售额增幅比江苏高8.5个百分点（见表1）。

 

表1 2015年一季度东部主要省市销售情况表

 

　　按销售类型分，商品住宅市场率先回暖，销售面积增幅提高明显。一季度，广东商品住宅销售面积增长5.8%，增幅比上年同期和2014年分别提高17.0个和13.4个百分点；商品住宅销售额增长8.1%，增幅比上年同期和2014年分别提高19.2个和15.0个百分点。

　　按区域分，珠三角和山区销售市场回升显著，商品房销售面积增速均由负转正。一季度，珠三角地区商品房销售面积增长5.0%，增幅比2014年提高11.5个百分点；山区商品房销售面积增长11.8%，增幅比2014年提高12.8个百分点；东翼商品房销售面积下降8.2%，西翼下降11.2%，分别比2014年回落10.7个和5.7个百分点。

　　二、关注问题

　　（一）土地市场未有复苏迹象。

　　虽然商品房销售市场逐步回暖，但土地市场尚未有复苏迹象。一季度，广东房地产开发企业土地购置面积203.47万平方米，同比大幅下降26.8%，降幅虽比上年同期收窄1.0个百分点，但比2014年扩大13.8个百分点。广州和深圳土地市场也不容乐观，广州一季度全市土地成交90.7万平方米，金额64.7亿元，同比分别下降44.3%和75.7%，一季度仅完成全年目标不足1成；一季度深圳土地市场共有18宗地挂牌出让，其中2宗流拍，共出让土地27.52万平方米，实现土地出让收入58.56亿元，同比减少75%。土地购置面积大幅下降，显示开发企业仍相对谨慎，投资信心还有待逐步恢复。

　　（二）房地产市场区域分化显著。

　　随着房地产市场的持续调整，地区之间分化加速，中心城市广州、深圳及珠三角部分地市，人口众多，住房消费需求旺盛，市场率先企稳回暖，部分三四线城市由于住房需求不足，再加上前期大量开发库存高企，市场复苏较为乏力。一季度，珠三角9个地市中的8个地市的商品房销售面积增幅比2014年均有不同程度提高，其中东莞、中山和深圳三市提高幅度均超过20个百分点；粤东西北12个地市中，有8个地市一季度销售面积增幅比2014年有所回落，加速商品房去库存进程，化解局部地区房地产市场风险，仍是三四线城市房地产市场面临的重要课题。

　　（三）住宅销售价格企稳回升。

　　随着商品房销售市场的逐步回暖，商品房销售均价逐步企稳，尤其是商品住宅价格回升势头较为明显。2015年一季度，广东商品房平均销售价格每平方米9133元，比2014年提高50元，同比下降0.7%；其中商品住宅价格为每平方米8702元，比2014年提高176元，同比增长2.2%，增幅比上年同期提高2.0个百分点（见图3）。

　

图3  2014年以来广东商品住宅销售均价

　　 

　　根据澳门新濠影汇公布的70个大中城市住宅价格指数，广州和深圳新建商品住宅价格环比增幅在上年三季度达低点后逐步企稳，其中深圳市回升势头更为明显，连续四月环比保持正增长。3月，广州新建商品住宅价格环比下降0.1%，降幅比2014年9月和2014年6月分别收窄1.3个和0.5个百分点；深圳市商品住宅价格环比增长0.7%，增幅比2014年9月和2014年6月分别提高1.6个和1.1个百分点（见图4）。

 

图4   2014年以来广州深圳新建商品住宅环比走势

 

 

　　三、判断预测

　　（一）形势判断。

　　自2014年下半年开始，鉴于房地产市场的低迷不振，国家调控政策风向逐渐转变。2015年以来，多项房地产市场调控政策密集出台，包括二套房商业贷款首付最低降至四成，公积金贷款首套房首付降至两成，二套房首付最低降至三成，个人所购普通住房对外销售免征营业税年限由5年以上降至2年以上。多项调控政策密集出台，对于改变市场预期，改善和支持居民住房需求，化解局部市场风险，促进房地产市场平稳运行起到了积极作用，政策效应逐步显现，市场复苏势头明显。

　　（二）趋势预测。

　　但是，目前房地产市场高速增长的黄金时代难以为继，房价继续保持快速上涨的可能性不大，投资房地产的预期收益率大幅降低，加之近期证券市场火热，进一步挤占居民的房地产投资需求，住房刚性需求和改善性需求相对稳定，刺激政策的边际效应也将逐步递减，因此，从长期看房地产市场的分化调整仍将持续。

　　综合分析，预计下半年广东房地产开发投资仍将保持平稳增长，增幅可能会略有回落，呈稳中略降态势；商品房销售市场在整体回暖的情况下，局部持续分化调整，珠三角地区保持稳步复苏势头，而粤东西北部分高库存地市深化调整加剧，预计全省商品房销售面积保持低速增长。

 

 

 

　　                                                                                           供稿单位：投资处

　　                                                                                           撰    稿：田  明